基礎性制度變革助力高質量發展 房地產業向“新”而行
本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道
“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。”2024年政府工作報告強調，要加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
《中國經營報》記者注意到，房地產業加快向“新”而行，完善商品房相關基礎性制度是重中之重，主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面。
正因如此，3月7日，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱在題爲《走中國特色金融發展之路 推動金融高質量發展》的發言中指出，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。“這一預售資金保險機制可以實現‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用3年時間過渡到以現房銷售爲主。”
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“房地產發展既涉及到每個居民的利益，又與社會經濟活動關係密切，它影響着國家發展與社會安定。”全國政協委員、北京國家會計學院教授秦榮生也表示，在我國房地產市場供求關係已發生顯著變化的條件下，應以進促穩，先立後破，形成發展新模式，實現高質量發展。“建議科學制定房地產發展的長期規劃，增強發展信心。”
標本兼治化解房地產風險
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記者梳理髮現，2024年政府工作報告涉及房地產的表述主要出現在“更好統籌發展和安全，有效防範化解重點領域風險”章節，強調“標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定”“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”。
對此，中指研究院分析認爲，標本兼治化解房地產風險，仍是2024年防風險重要目標。鑑於當前房地產企業整體資金面依然承壓，特別是民營企業經營壓力大，穩住市場主體是今年行業重要工作之一。
“房地產業依然是今年三大‘風險源’之一，防範化解房地產風險的任務依然艱鉅，也是各地房地產工作要始終意識到的問題。”易居研究院研究總監嚴躍進也指出，尤其要注意“標本兼治”的提法，即要求相關工作需做細做實，真正堵住風險源頭。相比2023年《政府工作報告》“有效防範化解重大經濟金融風險”的表述，當前已把風險防範工作上升到和經濟發展同等重要的位置。
從政策落實層面來看，通過融資協調機制推送房地產項目“白名單”落實項目融資，是支持房企融資的主要方式。2024年年初，住建部、金融監管總局聯合發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，隨後各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接。
根據住建部通報的最新統計數據，截至2月28日，全國31個省份、276個城市已建立城市融資協調機制，共涉及約6000個房地產項目，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款已超2000億元。在業內人士看來，加快建立房地產融資協調機制，有利於房企特別是部分民營房企資金流動性得到改善。
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“當前，房地產業面臨的最突出問題仍然是房企的現金流斷裂風險，穩不住房企現金流就很難穩住房地產市場。”在全國政協委員、中國金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌看來，政策着力點應該放在儘快穩住房企現金流上。
張斌表示，在靠企業自身很難化解當前困境的情況下，外部力量的介入就顯得非常重要，開展一些階段性的救助舉措在國際上也有經驗可循。“從具體實踐來看，政府可以通過收購房企資產、購買債券、引導重組等階段性舉措打破惡性循環，待房地產行業回到正軌後再重新做調整。”
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促進房地產市場平穩健康發展，除了通過支持房企融資等方式來“補缺”外，還需要通過完善商品房基礎性制度來“查漏”。
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對此，易綱建議設立房地產預售資金保險機制。具體來看，建議由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024—2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用。如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。
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記者瞭解到，在今年全國兩會期間，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫也提交了《關於取消商品房預售制度的建議》。
“企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。”朱征夫分析認爲，如果取消商品房預售制度有四大好處：一是有力保護購房業主的合法權益，二是催生優質房地產開發企業，三是減輕政府監管壓力，四是降低系統性金融風險。
“由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足了他們買得放心、住得舒心的剛性和改善性住房需求。同時，預售制度取消將迫使小開發商進行重組整合、充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規範性會大大提高。”朱征夫表示。
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中指研究院市場研究總監陳文靜則指出，2024年政府工作報告明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，完善商品房預售制度是其中的重要環節。一方面，現房銷售試點是重要方向；另一方面，如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好地降低資金監管對企業資金流動性的影響，可能是未來完善預售資金監管制度需要探討的方向。
此外，2024年政府工作報告強調，實施政策要強化協同聯動、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，並留出冗餘度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用。
“房地產業的發展與國家政策息息相關，短期的房地產調控政策引發了諸多問題。”秦榮生建議，應科學制定房地產發展的長期規劃，增強發展信心。黨中央國務院制定未來10年的房地產發展的長期規劃，並輔之以金融支持、稅收優惠、土地合理配置等配套政策，促進房地產業高質量發展。
構建租房市場“兩條腿”發展格局
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今年全國兩會期間，在支持剛性和改善性住房需求的同時，如何更好解決新市民、青年人等住房問題也成爲熱議話題。
近日，住建部在《關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》中提到，要完善“保障+市場”的住房供應體系，明確“以政府爲主保障工薪收入羣體剛性住房需求，以市場爲主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作爲住房發展規劃的重要內容”。
“‘租購併舉’是當前和未來解決我國新市民、青年人住房難問題的主要方式。”秦榮生認爲，應大力扶持專業租賃企業。一方面，鼓勵專業租賃企業參與保租房建設及運營，可以通過聯合運營、委託運營、包租運營和投資改造等方式投入保租房市場建設，增加租房市場供給；另一方面，加大對專業租賃企業的金融、財稅政策支持力度，拓寬融資渠道，推動住房租賃REITs的發行。
全國人大代表、天津大學管理與經濟學部教授張水波也建議，要形成保租房和機構化長租房“兩條腿”共同發展的格局。機構化長租房要逐步成爲市場主力，承接並盤活存量住房，通過標準化改造出租，使存量房迴歸居住屬性。“在2030年前，建議提高機構化長租房市場佔比，在一線城市佔30%以上，在全國整體佔15%以上。”
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張水波進一步指出，長租機構可通過對市場行情、租金預期、房屋品質溢價等一系列因素進行綜合研判，設計一定比例的保底收益並按月向房東支付。此舉將避免早前租房市場中“高收低出”的模式弊端和資金鍊風險，以及出租空置期加長而導致的房東收益損失。
“加快完善住房租賃行業信用評價體系，鼓勵長租機構爲符合條件的租客免除租房押金。”張水波建議，可由住建部門牽頭，構建統一的信用評價指標和信用數據徵集辦法，建立完善的信用懲戒和激勵機制，對信用高的長租機構、金融機構可加大對其住房租賃項目的信貸支持力度。同時，長租機構可與徵信機構聯合，建立統一的信用信息平臺，對達到一定信用分的租客免除租房押金。
此外，秦榮生還建議，應推動在落戶、子女教育、醫療衛生等公共配套服務上實現租購同權，從而營造良好的租住環境。
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